복수 층이 장기간 비어 있던 도심 상권 빌딩. 일반 임대만으로는 해소가 어렵다고 판단해, 층별 구조와 단체수요에 맞춘 공간대여형 운영모델을 설계하고 구축·운영 셋업까지 진행한 프로젝트입니다.
과제
복수 층이 장기간 비어 있어 임대료 손실과 관리·금융비용 부담이 누적되고, 일반 임대만으로는 해소가 쉽지 않은 상황이었습니다.
진단
입지와 단체수요, 층별 구조를 검토한 결과 개별 층을 운영 가능한 상품으로 기획할 수 있다고 판단했습니다. 전력·동선·소음 등 물리 조건과 운영 난이도를 함께 확인했습니다.
전략 — 선택의 논리
‘임차인을 기다리는 공실’ 대신 ‘상품으로 운영되는 공간’으로 관점을 전환했습니다. 임대 재구성, 통임대 대기, 공간 운영모델 세 가지 대안을 비교했고, 초기투자와 운영 리스크를 보수적으로 검토한 뒤 공간대여형 모델을 선택했습니다.
04 · Execution
실행
컨셉·시설계획
층별 구조와 수요에 맞춘 상품 기획
인테리어·집기 구축
관계사 협업으로 공간·브랜드 경험 구현
운영체계 셋업
예약·결제·출입·청소·CS 체계 매뉴얼화
무인·자동화 운영
성과 점검과 가격·상품·마케팅 개선
05 · Deliverables
산출물
06 · Outcome
성과
장기 공실을 실제 운영공간으로 전환하고, 월별 매출과 운영데이터를 축적할 수 있는 구조를 만들었습니다. 세부 수치는 공개 승인 범위 확정 후 게시합니다.
배운 점 — 다른 자산에 적용한다면
공실 해소의 출발은 ‘업종 추천’이 아니라 ‘그 공간에서 실제로 운영 가능한가’의 검증입니다. 수요·공간·규제·경제성·운영·전환성 6대 기준을 통과한 모델만 실행으로 옮겨야 투자가 회수 가능한 구조가 됩니다.
본 사례의 수행주체: 오르비스 법인 설립 전 관계사·핵심 파트너 수행. 세부 매출·수익 데이터와 현장 사진은 고객·관계사의 공개 승인 후 제공됩니다. 본 사례의 결과가 다른 자산에서 동일하게 재현됨을 보장하지 않습니다.